Theo quy định, các dự án bất động sản phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng với các khu đô thị, mới được bán cho khách hàng.

Đo nhu cầu thị trường

Trên thực tế đến nay không có điều luật nào quy định chủ đầu tư không được nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản (BĐS) của khách hàng. Một số chủ đầu tư lý giải, số tiền đặt cọc thực chất không nhiều, chỉ từ 30 - 50 triệu đồng/sản phẩm nhưng việc này lại giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng, của thị trường một cách chính xác nhất.

Một thực tế đang diễn ra trên thị trường, khách hàng muốn mua nhà có giá rẻ nhất hoặc nhà đầu tư muốn lướt sóng kiếm lời với căn hộ thì thường phải mua căn hộ trong đợt đầu công bố ra thị trường. Và muốn giữ chỗ căn hộ ưng ý tất nhiên người mua phải đặt cọc với chủ đầu tư. Đây là một điều hết sức bình thường, giống như bất cứ giao dịch dân sự nào khác trên thị trường, khi muốn đặt mua hay giao dịch một tài sản gì, người mua đều phải đặt cọc một số tiền để thê hiện thiện chí và người bán có biên nhận.

Và thực tế hoạt động đặt cọc giữ chỗ với dự án bất động sản diễn ra ở hầu hết các dự án bất động sản đang xây dựng trên toàn quốc .Tuy nhiên, nếu trên thị trường, trong khi một số nhà đầu tư chỉ nhận giữ chỗ ở mức tượng trưng 30 - 50 triệu/ căn để nhằm thể hiện thiện chí khách hàng muốn mua căn hộ. Thì một số dự án lại cho giữ chỗ lên đến 15%- 20% dự án khi chưa xong móng.

Như một dự án tại Quận 9 (TP.HCM) hiện chưa làm gì, thậm chí chưa làm cọc nhồi, tường vây đã cho đặt giữ chỗ gần hết 100% căn hộ với số tiền thu của khách hàng là 50 triệu đồng, gần 5% giá trị căn hộ. Chị Nga, một khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ tại dự án này lý giải, chị đóng tiền vì kỳ vọng sẽ có lời bởi căn hộ chị mua có thể cho những người làm việc tại khu công nghệ cao Q.9 hay những người đang làm việc tại làng đại học Thủ Đức thuê với giá khoảng 6 - 7 triệu đồng/căn hộ 50 m2/tháng. "Dự án nằm ngay trung tâm Q.Thủ Đức, trong khi mức giá bán căn hộ chỉ khoảng 1,1 tỉ đồng/căn hộ 50 m2 nên chắc chắn còn tăng giá. Mình bỏ 50 triệu coi như là giữ cơ hội mà", chị Nga nói.

Một dự án tại Q.Tân Bình hiện mới có quy hoạch 1/500 nhưng cũng đã tiến hành "đo nhiệt" thị trường khi cho đặt giữ chỗ trước với số tiền 20 triệu đồng/căn hộ. Hiện block trong đợt mở bán đầu tiên đã được khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua hết nên chủ đầu tư cho biết họ mạnh dạn hơn trong việc triển khai tiếp theo.

Một dự án khác như The Western Capital, Quận 6 đang được khởi công cũng đã cho khách hàng tiến hành giữ chỗ, và số tiền giữ chỗ của dự án này được ấn định ở mức tượng trưng trên thị trường khi chỉ ở mức 10 triệu/căn, và đặt cọc cũng chỉ 30 triệu/căn. Toàn bộ khoản tiền này sẽ được khấu trừ vào tiền thanh toán khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trong trường hợp khách hàng không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư sẽ phải hoàn trả toàn bộ tiền đặt mua. Đây cũng là một trong những dự án có mức thanh toán rất dễ chịu.

Theo bà Võ Thị Dịu Hiền - TGD PHP Real (đối tác tiếp thị và phân phối độc quyền dự án) cho biết: đối tượng khách hàng mà dự án hướng tới là đối tượng khách hàng trẻ, vì vậy chủ đầu tư dự án đã thiết lập một phương thức thanh toán phù hợp với mức thu nhập của người trẻ để hiện thực hoá ước mơ an cư của đối tượng khách hàng này. Và vì vậy, số tiền để các khách hàng này giữ chỗ cũng được ấn định ở mức hết sức tượng trưng, thấp nhất trên thị trường: chỉ 10 triệu/ căn.

TS Trần Nguyễn Minh Hải - GV đại học Ngân Hàng cũng cho biết: đặt cọc là một hình thức để các công ty địa ốc thăm dò nhu cầu của thị trường nên những cam kết về quyền lợi của khách hàng được thể hiện rất rõ và đầy đủ. Ngược lại phía chủ đầu tư, nhận cọc cũng là tăng thêm trách nhiệm đối với khách hàng. Phải làm sao để dự án thi công, khánh thành, giao nhà đúng tiến độ.

Nên để ngân hàng giữ

Nhưng dù đóng tiền đón cơ hội, nhiều người vẫn băn khoăn, việc đặt cọc, giữ chỗ của các chủ đầu tư trên thị trường hiện nay liệu có phạm luật? Một luật sư cho rằng, đây là điều bình thường và điều này không đồng nghĩa với việc chiếm dụng vốn. Bởi khoản tiền này được hai bên ký một hợp đồng trong đó có những điều khoản quy định rất cụ thể, khách hàng và chủ đầu tư đều đồng ý với những điều khoản đó và đã ký kết với nhau nên không đáng lo ngại. “Đây là hợp đồng dân sự, các bên đều đọc và hiểu rõ những điều khoản quy định trong hợp đồng. Thực ra số tiền đặt cọc cũng rất nhỏ so với tổng giá trị BĐS nên không quá đáng lo ngại. Nếu có tranh chấp gì thì hai bên có thể ngồi lại với nhau để cùng giải quyết theo những điều khoản đã quy định trong hợp đồng hoặc kiện ra tòa để được giải quyết. Tôi nghĩ, phần lớn chủ đầu tư trả lại số tiền này nếu khách không tiếp tục ký hợp đồng mua BĐS vì uy tín để họ làm ăn tiếp mới là quan trọng”, vị này cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng khẳng định, hiện luật Kinh doanh BĐS không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo luật dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên. Luật dân sự cũng không quy định đặt cọc là bao nhiêu, nên thực tế khi giao dịch nhà phố khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10% còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị. “Ở Singapore, Úc cho phép chủ đầu tư BĐS khi triển khai dự án được nhận đặt cọc, giữ chỗ, nhưng số tiền đó để vào tài khoản phong tỏa. Ngân hàng nơi đứng ra cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án sẽ thu số tiền này và quản số tiền đặt cọc, giám sát dòng tiền, không để chủ đầu tư lấy đi làm việc khác ngoài việc dùng để thi công dự án. Cũng có nước thì cho người mua nhà đặt cọc được hưởng lợi tức từ khoản tiền này. Khi số lượng người đặt cọc được 50% dự án thì chính quyền cho phép khởi công để đảm bảo dự án khả thi, không bị trùm mền. Nếu VN làm được điều này thì rất tốt vì khỏi cần phải thực hiện việc bảo lãnh cho người mua nhà theo luật hiện nay”, ông Châu cho hay.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, cho rằng việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán. Trước đây nhà nước sợ doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai lấy tiền mà không đầu tư, sợ khách hàng mất tiền nên mới yêu cầu doanh nghiệp phải làm xong móng, được Sở Xây dựng cho phép mới được bán nên mới có chuyện đặt cọc, giữ chỗ từ 5 -10% như chúng ta hay làm khi mua nhà phố. “Tuy nhiên, đâu phải dự án nào khách hàng cũng chấp nhận bỏ tiền đặt cọc đâu, chỉ dự án tốt họ mới đặt cọc để giữ quyền mua. Vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước, lấy tiền triển khai dự án chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà”, TS Hiển phân tích.